Op deze pagina
Wat wij voor een VvE doen
Trappenhuizen en portieken
Treden, bordessen, leuningen, tegelwerk, plinten en de verlichting. Bij oude complexen met origineel tegelwerk gebruiken we andere middelen dan bij beton of gietvloer: een verkeerde reiniger op een historische tegelvloer beschadigt de glazuurlaag onherstelbaar.
Entrees en hallen
Deuren, glas, brievenbussen, naambordjes, deurmatten en de bel- en intercompanelen. Dit is het eerste wat een bezoeker en een makelaar ziet.
Galerijen en balkonhekken
Bij galerijflats het grootste oppervlak en het meeste weer. Meestal per kwartaal, in het najaar vaker vanwege blad en spinrag.
Liften
Cabine, spiegel, panelen en de rails van de deuren. Die rails zijn waar het vuil zich verzamelt en waar de storingen vandaan komen.
Bergingsgangen en fietsenstallingen
Vegen, vuil verwijderen, en signaleren wat er staat dat er niet hoort. Dat laatste is voor het bestuur vaak net zo waardevol als het schoonmaken zelf.
Glaswerk
Trappenhuisramen, entreepuien en de binnenzijde van de galerijdeuren. Buitenglas van de woningen zelf valt meestal buiten de VvE-opdracht, maar we kunnen het als collectieve ronde meenemen.
Wat er nog bij kan
Huismeesterschap, spinbestrijding, gevelreiniging, hogedrukreiniging van de parkeergarage en graffiti verwijderen. Alles bij één partij scheelt het bestuur een stuk of wat aparte contactpersonen.
Hoe vaak: frequentie per complexgrootte
Dit is de verdeling die we bij de meeste Amsterdamse complexen aanhouden, met wekelijks als minimum voor het trappenhuis en een keer per kwartaal voor het glas. Het is een vertrekpunt, geen wet: een complex met veel jonge bewoners en veel aanloop vraagt meer dan een rustig portiek.
| Complex | Trappenhuis en entree | Ramen binnen | Galerij en bergingen |
|---|---|---|---|
| Portiek, 2 tot 4 woningen | Wekelijks | Per kwartaal | Halfjaarlijks |
| Complex, 4 tot 8 woningen | Wekelijks | Maandelijks | Per kwartaal |
| Met lift, 8 tot 20 woningen | Wekelijks | Maandelijks | Per kwartaal |
| Met lift, 20 tot 60 woningen | Wekelijks, soms twee keer | Maandelijks | Per kwartaal |
| Groot complex, 60+ woningen | Twee keer per week | Maandelijks | Maandelijks |
| Complex met bedrijfsruimte | Wekelijks, entree vaker | Maandelijks | Per kwartaal |
Wat de frequentie omhoog duwt: een lift (meer looproutes), gezinnen met jonge kinderen, honden, een gedeelde fietsenstalling binnen, bedrijfsruimte met eigen aanloop, en een entree die direct aan straat ligt.
Wat het werk per beurt lichter maakt: een portiek met eigen voordeuren, weinig bewoners, een tochtportaal dat het vuil buiten houdt.
Wat het bedrag per appartement beweegt
| Complex | Bedrag per appartement per maand, relatief |
|---|---|
| Portiek, 2 tot 4 woningen, wekelijks | Het hoogst per appartement: dezelfde trap en entree worden over weinig bewoners verdeeld |
| Complex, 4 tot 8 woningen, wekelijks | Duidelijk lager dan een portiek, bij een hogere frequentie |
| Met lift, 8 tot 20 woningen, wekelijks | Gemiddeld: de lift komt erbij, maar over meer appartementen verdeeld |
| Met lift, 20 tot 60 woningen, wekelijks | Onder het gemiddelde: schaalvoordeel van een langere gang en meer bewoners |
| Groot complex, 60+ woningen | Het laagst per appartement, ook bij een hogere frequentie |
Hoe groter het complex, hoe lager het bedrag per appartement: dezelfde gang, lift en entree worden over meer bewoners verdeeld. Wat dat concreet betekent voor uw complex stellen we vast bij een schouw; op de tarievenpagina staat hoe een offerte tot stand komt.
Periodiek werk staat apart: glasbewassing buiten, gevelreiniging, spinbestrijding en het reinigen van de parkeergarage begroot u in het meerjarenonderhoud, los van de lopende schoonmaak.
Wat er misgaat bij VvE-schoonmaak
De klachten die een bestuur krijgt, zijn in de praktijk bijna altijd dezelfde vijf. Ze zeggen meer over de afspraken dan over de schoonmaker.
‘Er is deze week niet geweest.’
Meestal is er wél geweest, maar op een ander moment dan bewoners verwachten. Een vast moment, en als u dat wilt een logboek in de meterkast, maakt dit gesprek overbodig.
‘Het trappenhuis ruikt.’
Dat zit zelden in de vloer en bijna altijd in de afvoerputjes, de onderkant van de vuilcontainers of een bergingsgang waar iets staat te rotten. Dweilen helpt niet; dat vraagt een gerichte behandeling.
‘De hoeken worden overgeslagen.’
Dat klopt vaak, en het is een tijdprobleem. Als een complex is gecalculeerd op vijftig minuten en het werk vraagt er zeventig, dan sneuvelen de hoeken. De oplossing is de calculatie aanpassen, niet de schoonmaker aanspreken.
‘De galerij is nooit aan de beurt.’
Buitenwerk staat vaak niet in het contract en niemand heeft het gemerkt bij de ondertekening. Het hoort in het meerjarenonderhoud, apart begroot.
‘Het glas is smerig.’
Trappenhuisramen worden meestal eens per kwartaal gewassen, terwijl bewoners er dagelijks langslopen. Óf de frequentie omhoog, óf de verwachting bijstellen, maar niet stilzwijgend laten lopen.
Per gebouwtype in Amsterdam
Het Amsterdamse bezit is zo divers dat één standaardprogramma nergens goed past.
Portiekflats uit de jaren dertig
Rivierenbuurt, De Baarsjes, Bos en Lommer. Trappenhuizen met origineel tegelwerk, houten leuningen en vaak glas-in-lood. Een verkeerde reiniger beschadigt de glazuurlaag van de tegels onherstelbaar, dus hier werken we met pH-neutrale middelen en zonder schuurmiddel. Geen lift, dus alles met de hand naar boven.
Naoorlogse portiekflats
Noord, Nieuw-West. Betonnen trappen, metalen leuningen, robuuste afwerking. Sneller en goedkoper te doen, maar de portieken staan vaak open, dus er waait meer naar binnen.
Galerijflats
Nieuw-West, Zuidoost, delen van Noord. Het grootste buitenoppervlak van allemaal. Galerijen en balkonhekken per kwartaal, in het najaar vaker vanwege blad en spinrag. Schaalvoordeel: lange gangen zijn efficiënt te doen.
Grachtenpanden en Centrum
Kleine VvE’s van vier tot acht appartementen, steile trappen, vaak monumentstatus. Per appartement het duurst, in totaal het goedkoopst. Bij gevelwerk speelt de vergunningsvraag.
Nieuwbouw aan het IJ, IJburg en de Zuidas
Veel glas, een lift, soms een parkeergarage en een gevelonderhoudsinstallatie. Modern en efficiënt, maar het glas wordt door wind en water sneller vuil dan midden in de stad.
Hoe u het voorstelt op de ledenvergadering
Een schoonmaakvoorstel valt of staat bij hoe het op de vergadering wordt gebracht. Wat wij daarvoor aanleveren:
Het bedrag per appartement per maand
Niet het jaarbedrag voor de hele VvE. Hetzelfde bedrag landt anders per maand per appartement dan als jaartotaal voor de vergadering.
Het werkprogramma
Op één A4, zodat leden zien wat ze krijgen.
Een vergelijking met de huidige situatie
Wat verandert er in frequentie en in scope.
De meerjarenraming
Voor het periodieke werk, zodat het in het MJOP kan.
Onze gegevens
KvK, verzekering en certificering. Referenties van andere Amsterdamse VvE’s in overleg.
In overleg kunnen we aanschuiven bij de vergadering om vragen te beantwoorden. Dat scheelt vaak een tweede vergadering.
Wie is waarvoor verantwoordelijk?
Bij een VvE is het onderscheid tussen gemeenschappelijk en privé bepalend voor wie de rekening krijgt.
Wat gemeenschappelijk is
Staat in de splitsingsakte. Meestal: trappenhuizen, entrees, galerijen, liften, bergingsgangen, het dak, de gevel en de fundering. De schoonmaak daarvan loopt via de VvE en wordt uit de servicekosten betaald.
Wat privé is
Is het appartement zelf, inclusief de binnenzijde van de eigen ramen en het eigen balkon. Bewoners die dat door ons willen laten doen, kunnen dat individueel regelen; dat loopt buiten de VvE-opdracht om.
Het meerjarenonderhoudsplan
Periodiek werk zoals gevelreiniging en groot glaswerk hoort in het MJOP, niet in de lopende schoonmaakbegroting. Wij leveren daarvoor een meerjarenraming aan die uw beheerder rechtstreeks kan overnemen.
Wat een bestuurder moet weten over aansprakelijkheid
Als opdrachtgever kunt u aansprakelijk worden gesteld voor niet-afgedragen loonheffing van uw schoonmaakpartij: inleners- en ketenaansprakelijkheid. Vraag daarom altijd naar de certificering, en of de partij volgens de cao betaalt.
Checklist voor uw schoonmaakbestek
Vraagt u offertes op bij meerdere partijen, dan krijgt u alleen vergelijkbare prijzen als iedereen op hetzelfde reageert. Deze punten horen in het bestek.
Per ruimte en per frequentie
Wat er gebeurt. Niet ’trappenhuis schoonmaken’ maar: treden, bordessen, leuningen, plinten en verlichting, wekelijks; ramen binnen, maandelijks.
Het aantal appartementen, verdiepingen en of er een lift is
Dat bepaalt een groot deel van de prijs.
Het tijdvenster
En of er sleutel- of toegangsafspraken nodig zijn.
Wie het materiaal levert
En wie de verbruiksartikelen betaalt.
Hoe kwaliteit gemeten wordt
En wat er gebeurt als het niet goed is.
De opzegtermijn
En of er indexatie in zit.
Certificering en verzekering
En of de partij volgens de cao betaalt.
Periodiek werk apart benoemd
Zodat u het in het MJOP kunt boeken.
Wilt u deze checklist als document voor uw vergadering, vraag ernaar bij de offerte.
Vragen van VvE-besturen
Kunnen wij tussentijds van schoonmaakbedrijf wisselen?
Ja. Kijk in uw huidige contract naar de opzegtermijn: drie maanden tegen het einde van een kalenderjaar is gebruikelijk, maar automatische verlenging van een jaar komt ook voor. Wij nemen de overdracht op ons en starten met een nulbeurt, zodat de achterstand er meteen uit is.
Wat gebeurt er met de huidige schoonmaker?
In de cao voor het schoonmaak- en glazenwassersbedrijf is een regeling opgenomen voor de overname van personeel dat langere tijd op een object werkt. Wij regelen dat met de vertrekkende partij. In de praktijk blijven de bekende gezichten vaak, onder onze aansturing.
Krijgen bewoners te zien wanneer er is schoongemaakt?
Als u dat wilt, ja. Dan hangen we een logboek in de meterkast of bij de entree waarin staat wie er is geweest, wanneer, en wat er is opgevallen. Dat scheelt het bestuur discussie op de ledenvergadering.
Melden jullie het als er iets kapot is in het complex?
Ja. Onze mensen zijn elke week in het complex en zien kapotte verlichting, een defect slot, verse graffiti of een lekkage vaak als eerste. Wat ze zien, geven we door aan het bestuur of de beheerder. Dat scheelt meldingen van bewoners en het kan vervolgschade schelen.
Doen jullie ook het glas aan de buitenkant?
Ja. Lagere gevels vaak vanaf de grond met een telescoopsteel (borstelhoogte tot 13,5 meter), hoger met hoogwerker, gondel of touwtechniek. Dat begroten we apart van het trappenhuis, omdat het een andere frequentie heeft en vaak via een eigen begrotingspost loopt.